租屋常見糾紛

房東口頭承諾不履行、窗戶滲水也不處理

簽約時房東答應要增添新的洗衣機和幫我們裝網路線沒想到住進去二個月後不但洗衣機和網路線沒有著落有次刮颱風大量的雨水從窗戶不斷的滲進來弄得到處濕成一片跟房東反應房東不理我們叫我們自己想辦法我們幾個人決定不繳房租表示抗議沒想到房東威脅我們「快繳租金不然我認識很多法官、律師隨時都可以讓你們“好看”」現在我們繼續繳付租金但浴室又漏水了洗衣機跟網路線依然沒有著落而我們不敢反應也求助無門我們該怎麼辦

可以請房東履行口頭承諾嗎

民法第153條規定「當事人互相表示意思一致者無論其為明示或默示契約即為成立。」故契約的成立非以書面為必要。

但為了避免紛爭或在紛爭發生後雙方爭執不休時若能提出清楚的文字證明契約內容即可快速的釐清事情對錯但當房東不履行承諾在房客要求兌現後卻出爾反爾的否認曾經給的承諾是最傷腦筋的事因為對於有利的一方(房客)是需要負責舉證但對於如風而逝的承諾要如何舉證這可就難了。

窗戶滲水進來是不是房東該來處理

常有房東對房客說「使用者付費東西壞了自行解決」、「這是自然造成的不能算房東的問題」等等說法真的是如此嗎

先由上述案例來看窗戶無法密合造成滲水、浴室漏水均屬修繕問題。而需由房東或房客負責修繕則需詳看契約內容如何定立才能進一步釐清。而契約訂立之條款大致有下列三種情形

1.就坊間最普遍的租約訂立修繕之條款如下「乙方應以善良管理人之注意使用房屋除因天災地變等不可抗拒之情形外因乙方之過失致房屋毀損應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時由甲方負責修理。」由上述條款便可清楚劃分雙方應盡之修繕責任房客應盡善良管理人之注意使用租賃物租賃物發生問題時亦需通報房東以利房東儘快修繕避免租賃物損害擴大而房東則應就租賃物所附設備、房屋結構負責修繕。

2.雙方租賃契約中無特別約定『房客應負修繕責任』時則依據民法第423條及第429條的規定出租人房東有修繕的義務。

3.若契約中已明定『房客應負修繕責任』時房東就上述民法應負之修繕義務即已排除此時房客便無法要求房東修繕。

特別提醒大家因租賃契約版本之修繕責任歸屬各有不同簽約時請謹慎閱讀以免自身權益受損。

房東不來修繕怎麼辦

第一步當然還是先告知房東有修繕的需要但在經過房客的告知而房東仍相應不理時房客可以依民法第430條來行使應有的權利

1.若仍想繼續承租請水電師父先察看、估價如修繕的費用不高可先寄發存證信函限期請房東修繕若房東逾期未修房客即可自行雇工修繕修繕費用則直接從次月租金扣除。

2.若不想繼續承租如修漏的費用非常高對房客來說是一項很重的負擔而且又擔心房東到時不認帳建議房客考慮清楚如果實在漏水嚴重到已不適合居住了則可寄發存證信函限期請房東來做修繕同時載明逾期未修則將終止雙方租賃關係若房東逾期未修者即可再發存證信函表明依據民法第430條(見P.52)之規定終止雙方租賃關係。嗣後房客再與房東協調搬遷及返還押金之後續事宜。

可以用拒繳租金來要求房東修繕嗎

房東將房屋租予他人使用收取價金即為租金房客支付租金取得使用、收益權利與房東修繕與否無關也就是說修繕為房東應盡的責任而因使用房屋而支付租金則為房客的責任二者是不可混為一談的。

房客用拒繳租金來逼使房東修繕在實務中是常見現象但是並不合法若造成欠租事實達法定時限房東是可以依法要求房客遷讓房屋屆時押金還必需做為租金的扣抵有理的一方反成無理的一方而真正所在意的修繕問題就會被一再拖延仍無法獲得解決。

造成物品的損失可以要求賠償嗎

房東經過告知後仍不來處理因房東不修繕而造成房客物品的損失可依民法第184條要求房東做損害賠償。

不過要求賠償的部份就需有個觀念物品是不可能以全新全額的方式做索賠需再以折舊後的金額來計算若能輔以當初的購入證明也能提供一個賠償的依據與折算方式。

【租屋小叮嚀】

1.契約書的版本有非常多種請雙方在簽約前務必詳閱契約書內容以免平白喪失自己權益。

2.口頭承諾雖是有效但最怕對方不認帳建議寫在契約書中以做證明。

3.窗戶滲水、房子漏水、結構毀損等等在修繕或求償前最好將狀況以照相存證以避免到時人證、物證均不存在造成舉證的困難與欠缺。

4.若是選擇自行雇工修繕找人來估價時最好找三家左右的商家來估較能取得一個公正合理的說法與價錢並留下估價單屆時也較能清楚的告知房東選擇的結果。

5.若房東已盡修繕責任但是仍是問題百出、無法根本解決問題房客仍可視為房東未做修繕。

6.若是發現房子有狀況不主動告知房東(例如此案例中浴室漏水)而致事態嚴重導致房東須花大筆金錢去做維修時房東是可主張房客未盡善良管理人責任而要求房客負責的。

【法令依據補充】

民法第184條(一般侵權行為之責任)第一項「因故意或過失不法侵害他人之權利者負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法加損害他人者亦同。」